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2026年9月1日

トランクルーム投資とは？
仕組み・利回り・メリット・リスクを解説！！

トランクルーム投資とは、収納スペースの利用料から収益を得る投資です。
仕組みや利回り、メリット・デメリット、失敗を防ぐポイントを分かりやすく解説します。

トランクルーム投資とは、収納スペースを個人や法人へ貸し出し、毎月の利用料から収益を得る投資です。 

 アパートやマンションのように人が暮らす部屋ではなく衣類、季節用品、家具、趣味用品、書類、商品在庫などを保管するためのスペースを提供します。トランクルーム投資には、自分で物件を探して店舗を開業・運営する方法のほか、専門事業者が開発した店舗や設備へ投資し、開業後の集客や店舗運営を委託する方法があります。 そのため、次のような方から注目されています。

《不動産投資以外の投資先を探している》《毎月の利用料収入を得たい》《本業を続けながら投資したい》《集客や店舗管理を専門事業者へ任せたい》《収益性と税務面の両方から検討した》ただし、トランクルームを開業すれば、必ず利益が出るわけではありません。 周辺の収納需要、競合店舗、利用料金、稼働率、運営費用、集客力などによって、実際の収益は変動します。 本記事では、トランクルーム投資の仕組みや利回り、メリット・デメリット、失敗を防ぐポイントまで分かりやすく解説します。

Table of Contents

目次

  • 01
    トランクルーム投資とは
  • 02
    トランクルームの主な種類
  • 03
    トランクルーム投資が注目される理由
  • 04
    収益の仕組み
  • 05
    利回りと初期費用
  • 06
    メリット
  • 07
    デメリットとリスク
  • 08
    失敗を防ぐポイント
  • 09
    税務上の特徴
  • 10
    投資先を選ぶポイント
  • 11
    UKグループの「フドスマ」
  • 12
    よくある質問
01 About

トランクルーム投資とは

トランクルーム投資は、建物や土地の一部を複数の収納区画に分け、利用者へ貸し出すことで収益を得る投資です。
利用者は契約した区画に荷物を保管し、毎月利用料を支払います。店舗の利用料収入から、物件賃料や管理費、広告費などの運営費用を差し引いた金額が、事業の利益となります。基本的な収益構造は、アパートやマンションなどの賃貸経営と似ています。
一方で、利用者が居住するわけではないため、通常はキッチン、浴室、トイレなどの住宅設備を必要としません。屋内型トランクルームでは、
荷物を保管しやすい環境を整えるために、空調、換気、照明、防犯カメラ、入退室管理などの設備が設置されます。

トランクルームの主な種類

トランクルームは、大きく「屋内型」と「屋外型」に分けられます。
独立行政法人中小企業基盤整備機構が運営するJ-Net21でも、主な形態として屋内型と屋外型が紹介されています。
Section

トランクルーム投資が
注目される理由

トランクルーム投資が注目される背景には、
外部収納サービスに対する需要の拡大があります。
株式会社キュラーズが2026年7月14日に公表した市場調査によると、
国内のトランクルーム市場は、
調査を開始した2008年以来17年連続で成長し、
2026年には930億円規模に達しました。

全国の店舗数は1万6,000店舗、延べ室数は67万室を超えています。
市場が拡大している背景には、右のような生活環境の変化があります。

ただし、市場全体が成長していても、すべての地域や店舗で十分な需要が見込めるわけではありません。投資判断では、市場の成長性だけでなく、
対象店舗の周辺人口、住宅事情、競合店舗、利用料金などを個別に確認する必要があります。
Indoor Self Storage Units
04 Mechanism

トランクルーム投資の収益の仕組み

トランクルーム投資の主な収入は、利用者が毎月支払う利用料です。店舗の売上は、主に次の3つによって決まります。
月間売上＝貸出可能な区画数×平均利用料×稼働率
例えば、50区画ある店舗で25区画が契約されている場合、稼働率は50％です。区画数が多くても、利用者が少なければ十分な売上は得られません。周辺の需要に合った区画の広さを設定し、適切な料金で継続的に利用者を集めることが重要です。
どの収入が発生し、投資家がどのように収益を受け取るかは、投資商品や契約内容によって異なります。

⚫︎05 Yield
トランクルーム投資の利回り

トランクルーム投資の収益性を確認する指標として、
「表面利回り」と「実質利回り」があります。
実際の収益性を比較するときは、表面利回りだけでなく、実質利回りを確認する必要があります。また、同じ「実質利回り」という表記でも、計算に含まれる費用は、商品や事業者によって異なる場合があります。投資前には、少なくとも下の条件を確認しましょう。
  • ◆想定稼働率　◆稼働率が上がるまでの期間　◆物件賃料
  • ◆管理委託料　◆広告宣伝費　◆電気代・空調費
  • ◆修繕費　　　◆保険料　　◆売却・解約時の費用
※利回りの高さだけで判断せず、どのような条件で算出された数字なのかを確認することが重要です。

トランクルーム投資の初期費用

必要な初期費用は、投資方法や店舗の規模によって異なります。自分で店舗を開業する場合は、主に次のような費用が発生します。
専門事業者の投資商品を利用する場合は、店舗や設備などに必要な金額を投資し、開業後の運営を委託する形があります。「いくらから始められるか」だけではなく、運営費用、追加費用、契約期間、売却・解約条件まで確認しましょう。

トランクルーム投資を始める3つの方法

06 Merit

トランクルーム投資で失敗する主な原因

  • merit 01
    毎月の利用料収入を見込める
    利用者との契約が続いている間は、毎月の利用料が発生します。
    短期的な売買による利益だけではなく、継続的な利用料収入を目指せる点が特徴です。
  • merit 02
    複数の利用者へ分散できる
    トランクルームは、1つの店舗を複数の収納区画に分けて貸し出します。そのため、1人の利用者が解約しても、店舗全体の売上が直ちにゼロになるわけではありません。
  • merit 03
    住宅設備に関する負担を抑えやすい
    トランクルームには通常、キッチン、浴室、トイレなどの住宅設備を設けません。居住用物件と比べると、水回りの故障や退去後の大規模な原状回復が発生しにくい傾向があります。ただし、空調、防犯設備、照明、間仕切りなどの点検や修繕は必要です。
  • merit 04
    居住用不動産とは異なる物件を活用できる
    トランクルームは、駅からの距離だけで需要が決まるわけではありません。
    周辺に収納需要があれば、一般的な店舗や居住用物件としては活用しにくい空きフロアを利用できる可能性があります。
  • merit 05
    運営を専門事業者へ委託できる
    投資商品によっては、物件開発、利用者募集、契約管理、料金回収、問い合わせ対応などを専門事業者へ委託できます。本業を持つ方でも、日常的な運営の負担を抑えながら取り組める可能性があります。
07 Demerit

トランクルーム投資のデメリットとリスク

08 NG Point

トランクルーム投資で失敗する主な原因

09 Characteristic

トランクルーム投資の税務上の特徴

トランクルーム投資では、投資対象となる設備などが減価償却資産に該当する場合、取得費用を一定の期間に分けて経費として計上できることがあります。国税庁によると、建物、建物附属設備、機械装置、器具備品などの減価償却資産は、取得費用を資産の使用可能期間にわたって必要経費として配分します。ただし、償却できる金額や期間は、次の条件によって異なります。

《取得する資産の種類》《資産の耐用年数》《契約形態》
《個人か法人か》《所得や利益の状況》《投資を開始する時期》

税務上の効果は、投資から得られる収益そのものではありません。税務面だけで判断せず、投資後の収益、キャッシュフロー、契約期間、出口まで含めて検討することが重要です。具体的な税務上の取り扱いについては、税理士などの専門家へご確認ください。
参考：国税庁
「減価償却のあらまし」

トランクルーム投資に向いている人

※投資である以上、元本や将来の収益が保証されるものではありません。
自身の投資目的、資金状況、運用期間、許容できるリスクと照らし合わせて判断しましょう。
10 Point

トランクルーム投資会社を選ぶポイント

運営を委託するトランクルーム投資では、どの事業者を選ぶかが重要です。特に、次の項目を確認しましょう。
  • 店舗の開発・運営実績
    店舗数だけでなく、
    どのような地域や物件で店舗を開発しているかを確認します。
  • 稼働率と集計条件
    均稼働率を見るときは、開業直後の店舗が含まれているか、
    一定期間が経過した店舗だけを対象にしているかを確認します。
  • 商圏調査の方法
    人口や世帯数だけでなく、住宅事情、競合店舗、利用料金、
    アクセスなどをどのように調査しているかを確認します。
  • 利用者を集める体制
    Web広告、地図検索、問い合わせ対応など、
    開業後も継続的に利用者を集める体制が必要です。
  • 収支シミュレーション
    満室時だけではなく、稼働率が計画を下回った場合の収支も確認しましょう。
  • 契約期間と売却・解約条件
    投資を始める条件だけでなく、中途解約や売却など、投資を終えるときの条件も重要です。
  • 投資後の報告体制
    売上、稼働率、運営費用などについて、定期的な報告を受けられるか確認しましょう。
11 Fudosuma

UKグループの
トランクルーム投資「フドスマ」

UKグループでは、屋内型トランクルーム「スペラボ」を展開しています。
物件の開発、店舗設計、施工、利用者の集客、契約管理、店舗運営まで、トランクルーム事業に必要な業務をグループ内で連携して行っています。
このトランクルーム事業のノウハウを活用した投資サービスが「フドスマ」です。フドスマでは、投資家自身が一から物件を探し、内装工事を手配し、利用者を募集するのではなく、店舗開発や開業後の運営を委託できます。

投資対象、投資金額、収益の受け取り方、契約期間、売却・解約条件は、選択するプランによって異なります。想定利回りだけを見るのではなく、具体的な収支や契約内容を確認したうえで判断することが大切です。
フドスマのトランクルーム投資
フドスマのトランクルーム投資

【UKCapitalはフドスマの正規販売店です】

当社UKCapitalは、フドスマの正規販売店として、トランクルーム投資を検討されている方への商品説明、プランのご提案、収支のご案内、契約までのサポートを行っています。
利回りや税務上の効果だけではなく、次の内容をご説明したうえで、ご自身の投資目的に合っているかをご判断いただきます。

◾️投資金額　◾️収益が発生する仕組み　◾️運営にかかる費用　◾️稼働率が変動するリスク
◾️契約期間売却・解約条件　◾️税務上の取り扱い他の投資商品との違い

トランクルーム投資がご自身に合うか分からない段階でも、無料個別セミナーや個別相談をご利用いただけます。
12 Question

トランクルーム投資に関するよくある質問

  • トランクルーム投資はいくらから始められますか？
    必要な金額は、投資方法、店舗規模、契約プランによって異なります。所有する土地を活用する場合と、専門事業者の投資商品を利用する場合では、必要な初期費用が大きく変わります。初期投資額だけでなく、開業後の運営費用や追加費用まで確認しましょう。
  • トランクルーム投資は儲かりますか？
    立地、需要、料金設定、稼働率、運営費用などの条件が合えば、収益を得られる可能性があります。ただし、必ず利益が出る投資ではありません。複数の稼働率を想定した収支を確認することが重要です。
  • トランクルーム投資の利回りはどのくらいですか？
    利回りは、投資方法、店舗、稼働率、賃料、管理費などによって異なります。比較するときは、表面利回りだけでなく、運営費用を差し引いた実質利回りと、その計算条件を確認してください。
  • トランクルーム投資は不動産投資ですか？
    土地や建物を取得する方法もあれば、店舗設備などへ投資する方法もあります。同じトランクルーム投資でも、取得する資産や契約形態は異なります。契約前に、何へ投資するのか、どのような権利を持つのかを確認しましょう。
  • トランクルーム投資は節税になりますか？
    取得する設備などを減価償却することで、税務上の効果が生じる場合があります。ただし、すべての方が同じ金額を、同じ期間で償却できるわけではありません。具体的な適用可否は、税理士などの専門家へご確認ください。
  • 運営に手間はかかりますか？
    自分でトランクルームを経営する場合は、集客、契約管理、料金回収、清掃、問い合わせ対応などが必要です。専門事業者へ運営を委託できる投資商品であれば、日常的な作業を抑えられる場合があります。
  • 元本や利回りは保証されますか？
    トランクルーム投資は投資商品であり、元本や将来の利回りが保証されるものではありません。実際の収益は、稼働率、利用料金、運営費用、競合状況などによって変動します。
Summary

まとめ｜利回りだけでなく運営体制まで確認する

トランクルーム投資とは、収納スペースを利用者へ貸し出し、毎月の利用料から収益を得る投資です。国内市場は拡大していますが、
市場が成長しているという理由だけで投資を判断することはできません。投資前には、次のポイントを確認しましょう。

◾️対象地域に収納需要があるか　◾️競合店舗はどの程度あるか　◾️現実的な稼働率で計算されているか
◾️運営費用が明確になっているか　◾️継続的に利用者を集める体制があるか　◾️契約期間や売却条件が明確か　◾️税務面だけでなく収益性も確認したか

特に運営を委託する場合は、想定利回りだけでなく、店舗開発、利用者の集客、契約管理、店舗運営までを
継続できる体制があるかを確認することが重要です。
トランクルーム投資について無料個別セミナーでご説明します
トランクルーム投資は、選択するプランによって、投資金額、収益の仕組み、運営方法、契約期間などが異なります。UKCapitalでは、フドスマの正規販売店として、トランクルーム投資を検討されている方向けの無料個別セミナーを実施しています。無料個別セミナーでは、主に次の内容をご説明します。

《フドスマの仕組み》《投資プランごとの違い》《投資金額と収支の考え方》
《開業後の運営体制想定されるリスク》《契約期間と出口の考え方》《税務上の特徴と注意点》

オンラインでの参加のほか、東京・大阪への来社や店舗見学にも対応しています。まだ投資を決めていない方も、具体的な仕組みや条件を知ったうえで、ご自身に合う投資かどうかをご判断いただけます。
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※本記事は、トランクルーム投資に関する一般的な情報の提供を目的としています。
※投資にはリスクがあり、元本や将来の収益を保証するものではありません。
※税務上の取り扱いは、お客様の状況、契約内容、対象資産などによって異なります。具体的な適用可否は、税理士などの専門家へご確認ください。